Surroga mutuo

La surroga del mutuo è un operazione sempre più richiesta, grazie alla quale è possibile ‘spostare’ il proprio prestito immobiliare verso un istituto che garantisce condizioni migliori per il rimborso del mutuo aperto. Da punto di vista pratico viene aperto un nuovo mutuo utilizzando l’ipoteca originaria del vecchio prestito.
Formalmente una surroga mutuo a tasso fisso ma anche la surroga mutuo a tasso variabile viene richiesta attraverso la domanda alla nuova banca di acquisizione dal vecchio istituto dell’importo del debito residuo: con la banca subentrante vengono stabilite condizioni e tempistiche precise per concludere la surroga.
Una volta inoltrata la richiesta, la banca originaria comunica entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della stessa il debito residuo e conferma la data di formalizzazione dell’operazione di surroga mutuo. La surroga mutuo, definita anche trasferimento, può essere formalizzata dalla nuova banca sia con una scrittura privata autenticata sia con un atto pubblico, per i quali è previsto l’intervento del notaio.
Le condizioni che possono essere modificate con la surroga sono ad esempio il tipo di tasso, valori di spread e tasso, durata e chiaramente la banca. Per la surroga del mutuo non è prevista alcuna commissione bancaria, nessuna imposta sostitutiva, mentre le spese dell’atto notarile, generalmente minori rispetto all’apertura generica di un mutuo, spesso vengono sostenute dal nuovo istituto.
Secondo le ultime analisi del mercato mutui, le richieste di surroga sono in netto aumento, con una crescita che sfiora il 20% sul totale delle domande di mutuo effettuate negli ultimi mesi.
Le offerte sul mercato sono svariate: ad esempio la surroga mutuo unicredit, la surroga mutuo oppure la surroga mutuo inpdap rivolta ai dipendenti statali.

Migliori mutui

Se siete alle prese con la pianificazione di un acquisto immobiliare, se desiderate comprare casa e volete razionalizzare le spese e cercare l’offerta ideale, allora armatevi di pazienza e calcolatrice e iniziate il tour dei diversi istituti di credito. Un cosiglio, forse scontato, comunque, è quello di farsi una prima idea dei miglior mutuo anche in rete, magari attraverso i siti i comparazione o i portali ufficiali delle banche.
Trovare i miglior mutui non sempre è semplicisimo: la concorrenza negli ultimi anni è cresciuta in maniera esponenziale, anche grazie ai mutui offerti dalle banche online. Ai più conosciuti mutui a tasso fisso e variabile, le banche hanno affiancato nuove formule a tasso misto, Cap, oltre alle soluzioni a tassi agevolati per i giovani, mutui per lavoratori atipici, a rata fissa e moltissime altre proposte per acquistare casa.
Grazie anche alla rete, però, valutare i migliori mutui a tasso fisso e i migliori mutui a tasso variabile delle banche e i prodotti mutuo, è diventato negli anni molto più semplice: online, infatti, sono disponibili diversi siti specializzati in grado di offrire un servizio di comparazione per ottenere il miglior mutuo sul mercato mutui, in base ad una selezione altamente personalizzata, ed entrare così in banca con le idee più chiare, oppure ottenere un preventivo comodamente online.
Ecco alcuni consigli, forse per molti banali, ma che possono tornare utili a quanti si avvicinano per la prima volta al mercato dei mutui: confrontate sempre il TAEG finale, oltre ad eventuali proposte allettanti per le prime 12 rate a tasso agevolato, valutate le proposte di tutti gli istituti di credito che ritenete validi, non fermandovi esclusivamente alla banca presso la quale avete aperto il vostro c/c, ed oltre ai tassi mutui bancari, controllate con attenzione le condizioni ed eventuali spese extra, come ad esempio la commissione per l’addebito di ogni rata, che su mutui a lunga durata significa appesantire il mutuo negli anni anche di qualche migliaio di euro.

Simulazione preventivo mutuo

Accendere un mutuo per l’acquisto di una casa è una tra le scelte economiche più importanti che, in particolar modo per le giovani coppie, si affrontano con grande sacrificio, un investimento per un futuro più sereno, che va programmato e studiato nei minimi particolari, informandosi presso istituti di credito e soluzioni disponibili in rete.
Come primo primo step, anche se può sembrare scontato, il cliente dovrà ottenere una serie di preventivi altamente personalizzati: non accontentatevi presso le banche di informazioni tropo generiche, ma richiedete un calcolo preciso in base alla vostra condizione finanziaria e le vostre necessità, in modo da ottenere indicazioni molto precise su tassi e condizioni contrattuali. Per quanti desiderano ottenere un preventivo mutuo, online è possibile richiedere, quasi sempre a titolo gratuito, una Simulazione Mutuoe una comparazione delle migliori offerte grazie a portali specializzati nel segmento finanziario.
Ma le simulazioni del preventivo mutuo viene comunque realizzata dal broker attraverso una serie di prodotti presenti nel database di istituti convenzionati. E’ bene quindi, controllare presso i siti ufficiali o gli sportelli di ulteriori banche, le offerte riservate al segmento mutui.
L’estrema comodità e velocità dei Preventivi Mutui comunque sarà utile per ottenere una prima e valida selezione di prodotti e iniziare a valutare e confrontare in tutta tranquillità le migliori soluzioni personalizzate grazie a utili confronti. Negli ultimi anni il mercato è cambiato notevolmente, ed oltre ai tradizionali piani a tasso fisso e variabile, sul mercato dei mutui sono entrati prodotti atasso variabile con Cap, tasso misto e mutui agevolati per giovani coppie e under 35.

Sostituzione mutuo, le differenze

Il panorama dei mutui e la gamma di prodotti disponibili sul mercato è vasta ed è possibile distinguere i prestiti immobiliari in 4 macro categorie: il mutuo per acquisto, il mutuo per ristrutturazione, mutuo per costruzione e mutui di sostituzione.
Nel primo caso, il mutuo per l’acquisto, il consumatore richiede un prestito per finanziare l’acquisto di un immobile: l’importo erogabile generalmente copre fino all’80% del valore dell’immobile. Esistono prodotti a condizioni agevolate, spesso riservate ai giovani ad esempio, che consentono un finanziamento pari all’intero valore dell’immobile, accedendo così ad un finanziamento al 100%.
Il mutuo di ristrutturazione, invece, è un prestito richiesto per opere di ristrutturazione all’immobile di proprietà. I mutui per ristrutturazione sono finanziamenti a regime fiscale agevolato generalmente: diversi istituti, per l’erogazione del prestito, richiedono, oltre alla documentazione valida per qualsiasi tipologia mi mutuo, anche una documentazione relativa al tipo di opera da realizzare, tempi e dettaglio dei costi e concessione edilizia.
Dalla stipula di un contratto di mutuo il consumatore può ottenere condizioni più favorevoli da altri istituti o richiedere alla propria banca una rinegoziazione del proprio prestito. In questo caso si parla di sostituzione mutuo o surroga: la nuova banca in accordo con il cliente eroga un importo ad estinzione del precedente mutuo e procede ad una nuova iscrizione ipotecaria a sostituzione della precedente senza alcun costo aggiuntivo per la chiusura del vecchio mutuo.

Simulazione preventivo mutuo

Accendere un mutuo per l’acquisto di una casa è una tra le scelte economiche più importanti che, in particolar modo per le giovani coppie, si affrontano con grande sacrificio, un investimento per un futuro più sereno, che va programmato e studiato nei minimi particolari, informandosi presso istituti di credito e soluzioni disponibili in rete.
Come primo primo step, anche se può sembrare scontato, il cliente dovrà ottenere una serie di preventivi altamente personalizzati: non accontentatevi presso le banche di informazioni tropo generiche, ma richiedete un calcolo preciso in base alla vostra condizione finanziaria e le vostre necessità, in modo da ottenere indicazioni molto precise su tassi e condizioni contrattuali. Per quanti desiderano ottenere un preventivo mutuo, online è possibile richiedere, quasi sempre a titolo gratuito, una Simulazione Mutuoe una comparazione delle migliori offerte grazie a portali specializzati nel segmento finanziario.
Ma le simulazioni del preventivo mutuo viene comunque realizzata dal broker attraverso una serie di prodotti presenti nel database di istituti convenzionati. E’ bene quindi, controllare presso i siti ufficiali o gli sportelli di ulteriori banche, le offerte riservate al segmento mutui.
L’estrema comodità e velocità dei Preventivi Mutui comunque sarà utile per ottenere una prima e valida selezione di prodotti e iniziare a valutare e confrontare in tutta tranquillità le migliori soluzioni personalizzate grazie a utili confronti. Negli ultimi anni il mercato è cambiato notevolmente, ed oltre ai tradizionali piani a tasso fisso e variabile, sul mercato dei mutui sono entrati prodotti atasso variabile con Cap, tasso misto e mutui agevolati per giovani coppie e under 35.

Sostituzione mutuo, le differenze

Il panorama dei mutui e la gamma di prodotti disponibili sul mercato è vasta ed è possibile distinguere i prestiti immobiliari in 4 macro categorie: il mutuo per acquisto, il mutuo per ristrutturazione, mutuo per costruzione e mutui di sostituzione.
Nel primo caso, il mutuo per l’acquisto, il consumatore richiede un prestito per finanziare l’acquisto di un immobile: l’importo erogabile generalmente copre fino all’80% del valore dell’immobile. Esistono prodotti a condizioni agevolate, spesso riservate ai giovani ad esempio, che consentono un finanziamento pari all’intero valore dell’immobile, accedendo così ad un finanziamento al 100%.
Il mutuo di ristrutturazione, invece, è un prestito richiesto per opere di ristrutturazione all’immobile di proprietà. I mutui per ristrutturazione sono finanziamenti a regime fiscale agevolato generalmente: diversi istituti, per l’erogazione del prestito, richiedono, oltre alla documentazione valida per qualsiasi tipologia mi mutuo, anche una documentazione relativa al tipo di opera da realizzare, tempi e dettaglio dei costi e concessione edilizia.
Dalla stipula di un contratto di mutuo il consumatore può ottenere condizioni più favorevoli da altri istituti o richiedere alla propria banca una rinegoziazione del proprio prestito. In questo caso si parla di sostituzione mutuo o surroga: la nuova banca in accordo con il cliente eroga un importo ad estinzione del precedente mutuo e procede ad una nuova iscrizione ipotecaria a sostituzione della precedente senza alcun costo aggiuntivo per la chiusura del vecchio mutuo.

La Simulazione del mutuo: come valutare la soluzione più conveniente

Se state acquistando casa e siete alle prese con la valutazione della migliore soluzione di mutuo per le vostre esigenze, la simulazione mutuo è uno step obbligatorio prima di optare per una qualsiasi formula di finanziamento. Dopo aver valutato con attenzione i diversi preventivi forniti dagli istituti di credito, è possibile richiedere una prima simulazione mutuo casa direttamente agli istituti che hanno fornito le soluzioni più valide. Attraverso la simulazione del calcolo rata mutuo il mutuatario può ottenere una panoramica completa ed approfondita del proprio piano di rimborso, conoscere nel dettaglio la rata mensile da rimborsare e il proprio piano di ammortamento.

Inoltre sono disponibili sul web anche una serie di servizi offerti dai principali broker che operano nel settore mutui, che consentono di ottenere comodamente online una simulazione mutuo prima casa. Attraverso la comparazione delle diverse offerte degli istituti partner, l’utente ottiene direttamente tramite pc una lista con i diversi piani a confronto. La simulazione mutuo casa online è una procedura estremamente semplice e funzionale, in grado di agevolare la valutazione dei diversi prodotti disponibili e fornire un’indicazione estremamente personalizzata sulle diverse formule di finanziamento.
La simulazione rata mutuo è un passaggio importante nelle procedure di valutazione di un prodotto: grazie a tools gratuiti disponibili in rete, l’utente riesce in pochissimi click a valutare i diversi preventivi con dati specifici alla mano per una migliore pianificazione delle spese. Inoltre è possibile richiedere online anche una simulazione mutuo Inpdap, ovvero il calcolo di un eventuale finanziamento agevolato riservato agli iscritti all’Istituto Nazionale di Previdenza per i dipendenti delle amministrazioni pubbliche, che fornisce a lavoratori a tempo indeterminato e pensionati regolarmente iscritti alla gestione autonoma condizioni particolarmente vantaggiose per l’accesso al credito

Cos’è il Piano di ammortamento?

Nel contratto di mutuo, generalmente inteso, il debitore restituisce alla scadenza il capitale e tutti gli interessi maturati.
Il mutuo immobiliare, invece, è lungo, dura dai 5 ai 30 anni, e normalmente non viene rimborsato tutto insieme alla scadenza, dato che l’importo sarebbe elevatissimo.
Lo si paga, di consueto, sin dall’inizio a rate, secondo un piano che prevede il rimborso di capitale e interessi, detto piano ammortamento mutuo delle somme date a prestito.
Nel piano più classico, detto alla francese, in ogni rata di pagamento, con percentuali che variano dalla prima all’ultima, si pagheranno gli interessi e si comincia a restituire il capitale.
Maggiore è la quota di capitale restituita rata per rata, minore, alla fine, saranno gli interessi che complessivamente saranno pagati alla banca.

Calcolo rata mutuo

Se siete alle prese con il calcolo mutuo prima casa e  state confrontando le tantissime proposte disponibili presso istituti di credito e portali specializzati, allora un ottimo strumento che può tornare utile nella valutazione delle migliori proposte, sono i tool disponibili sul web per il calcolo rata mutuo.
In rete sono disponibili moltissimi strumenti di calcolo rata mutuo tasso fisso o variabile, molti dei quali forniti da portali qualificati e specializzati in comparazione online delle migliori soluzioni di prestito immobiliare. Sul sito calcolo-rata-mutuo.net, ad esempio, è disponibile un comodo tool che, una volta inserito importo, anni e tasso, restituisce un piano di ammortamento con dati mensili con la rata mutuo, quota interessi e durata.
Ma sono davvero tanti i siti che consentono di utilizzare un formula del calcolo rata mutuo gli utenti possono effettuare un calcolo rata, visualizzare la pianificazione dei rimborso e confrontare le diverse offerte in modo autonomo e semplice.
Siti di comparazione come mutuionline o mutui.it offrono agli utenti, inoltre, il servizio di calcolo mutuo fondiario, preventivo gratuito e confronto tra le migliori soluzioni di mutuo per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di un immobile

Mutui prima casa: scadenza moratoria a gennaio 2012

Tra le misure previste a sostegno delle famiglie in difficoltà con il mutuo prima casa, la moratoria sui prestiti ipotecari rappresenta uno degli strumenti più richiesti nell’ultimo periodo. Grazie a questa soluzione il mutuatario può far richiesta di sospensione del versamento delle rata mutuo (esclusivamente per immobili che risultino prima casa ad uso residenziale) per un massimo di 12 mesi. La richiesta secondo gli attuali termini scade il 31 gennaio 2012, ultima data utile per inviare la domanda, a fronte di eventi negativi accaduti entro e non oltre la data del 31 dicembre del 2011 in ambito familiare, che influiscono sulla capacità di spesa mensile del nucleo.
L’attuale scadenza (prorogata) prevista per la domanda è il risultato ottenuto grazie ad un’accordo tra ABI, Associazione Bancaria Italiana, e 13 Associazioni dei Consumatori. Non basta però attestare una reale difficoltà con le rate del mutuo: tra i requisiti base è necessario rispettare il limite di reddito dei 40 mila euro e un mututo orginario massimo di 150 mila euro. Tra gli eventi ammessi per accedere alla moratoria, ad esempio, situazioni negative temporenee o di natura definitiva, come il licenziamento, decesso o condizioni di non autosifficienza.
Per quanti intendano richiedere la sospensione del mutuo è possibile scaricare il modulo di domanda direttamente tramite il sito Internet dell’ABI, oppure rivolgersi agli uffici competente della banca dove è stato acceso il mutuo ed ottenere tutte le informazioni dettagliate sulla moratoria, tempi e requisiti.

Come ottenere un mutuo

Il processo di scelta e ottenimento del mutuo può sembrare complesso e oscuro. In realtà basta conoscere i diversi passaggi e le loro implicazioni per affrontarli con tranquillità e gestire la propria richiesta di mutuo nel modo più pratico ed efficace.


LA SCELTA DELLA BANCA
Il compromesso o promessa di vendita è lo strumento giuridico che consente al compratore di cercare la somma necessaria all'acquisto e di stipulare successivamente l'atto pubblico di compravendita. È indispensabile pertanto attivarsi per ricercare una banca che soddisfi l'esigenza del caso e che tenga conto delle caratteristiche peculiari del richiedente.
MutuiOnline è il mezzo ideale per questa ricerca. Ti consentirà infatti di paragonare i prodotti di molteplici banche e addirittura di fare richiesta di un mutuo online, ottenendo una consulenza specializzata e indipendente senza mai lasciare la comodità della tua casa.

LA RICHIESTA DI MUTUO
Una volta individuata la banca occorre compilare con la massima precisione possibile la domanda di finanziamento in tutte le sue parti. La domanda di mutuo, predisposta sotto forma di questionario, contiene le seguenti informazioni:

• i dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti il finanziamento;
• la residenza;
• l'attuale abitazione: se in affitto, in proprietà o se presso terzi;
• la composizione del nucleo familiare;
• le persone a carico;
• l'occupazione attuale: se dipendente o lavoratore autonomo;
• l'anzianità di servizio o di lavoro autonomo;
• il settore lavorativo/produttivo;
• se lavoratore dipendente: l'indicazione del datore di lavoro;
• la qualifica;
• il reddito netto mensile;
• il reddito netto annuale;
• la descrizione dell'unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione);
• il valore della costruzione;
• una dichiarazione di non avere debiti ovvero di averne; in quest'ultimo caso occorre precisare l'importo e l'identità dei creditori.

IL PARERE PRELIMINARE DI FATTIBILITÀ
I dati e le richieste contenuti nella domanda consentono alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità sull'operazione di mutuo. La concedibilità o meno (fattibilità dell'operazione) della somma richiesta dipende in generale dal concorso di più elementi. Essi sono:

• il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei redditi;
• il valore dell'immobile oggetto del finanziamento;
• la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno).

Dall'esame dei dati sopra elencati la banca è in grado di esprimere un proprio "parere di fattibilità" che, se positivo, dà l'avvio alla fase successiva consistente nella richiesta della documentazione. Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l'importo del mutuo è il cosiddetto rapporto "rata/reddito": la rata del mutuo, calcolata ai valori del momento, non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

I DOCUMENTI DA PRESENTARE
Ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento richiesto è necessario inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria per confermare quanto già dichiarato informalmente nella richiesta di mutuo. La Banca provvede alla richiesta, anche per via e-mail, della seguente documentazione:

Lavoratori dipendenti

• dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;
• originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o "Unico").

Lavoratori autonomi o liberi professionisti

• copie del modello "Unico" (ex. Modello 740);
• estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.);
• se professionista, attestato di iscrizione all' Albo professionale cui appartiene.

Per tutti e a integrazione dei documenti sopra elencati

• certificato di nascita;
• certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;
• l'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
• nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente bisogna presentare copia della sentenza del tribunale;
• copia della "promessa di vendita" o "compromesso";
• planimetria, con l'indicazione delle proprietà confinanti sia dell'immobile sia delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
• copia del certificato di abitabilità;
• copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;
• se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.

LA DELIBERA DEL FINANZIAMENTO
La banca, acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali l'acquisizione della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia, nonché della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A delibera avvenuta la banca ne dà immediata comunicazione al richiedente e fissa la data della stipula dell'atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo).

FINANZIAMENTO MASSIMO
L'importo massimo finanziabile è in genere l'80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca. Alcune banche finanziano fino al 100%, anche se a tassi più onerosi e con ulteriori garanzie. Anche per finanziamenti entro il limite dell'80% possono a volte essere richieste, in aggiunta alla garanzia ipotecaria, altre garanzie supplementari che siano ritenute idonee e necessarie dalla Banca.

IL CONTRATTO DI MUTUO E LA COSTITUZIONE DI IPOTECA
Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del procedimento iniziato con la sottoscrizione della proposta di acquisto e della promessa di vendita (compromesso). Il mutuo viene stipulato davanti ad un notaio, presenti la Banca e il richiedente il finanziamento, e va redatto per atto pubblico. Oggetto dell'atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con l'assunzione da parte di quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro.

Costituzione dell'ipoteca
Di norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento. L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:

• gli interessi nella misura concordata;
• gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
• i premi assicurativi;
• gli oneri erariali, i tributi, le spesa, gli oneri notarili, professionali, ecc... ;
• le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.

L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla). All'estinzione del mutuo, in base alla legge 40/2007 (Legge Bersani), la banca provvede automaticamente alla cancellazione dell'ipoteca, senza costi per il cliente.

L’EROGAZIONE DELLA SOMMA MUTUATA
Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento del "contratto unico".
Esso si configura come un mutuo ove l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha formalmente luogo contestualmente alla stipula dell'atto; ma la somma viene pure contemporaneamente riversata dal cliente alla banca a titolo di deposito a garanzia dell'iscrizione ipotecaria.
Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario.
Per semplificare e agevolare la transazione la banca in genere attiva il cosiddetto prefinanziamento: rende cioè immediatamente disponibile la somma, sulla qualle verranno pagati gli interessi per i giorni trascorsi dall'erogazione al completamento della pratica notarile di ipoteca